Las rentas o cánones de arrendamiento de los bienes inmuebles se encuentran gravadas, en principio, con uno o más de los impuestos que gravan las rentas/ingresos. Para determinar qué impuestos aplican o si existe alguna excepción es necesario hacer una primera distinción, según el tipo de bien inmueble que se está entregando en arriendo:
1. Bienes raíces agrícolas (todo predio o inmueble, cualquiera sea su ubicación, cuyo terreno esté destinado preferentemente a la producción agropecuaria o forestal):
2. Bienes raíces NO agrícolas (todos aquellos que no califican como agrícolas, tales como departamentos, locales comerciales, oficinas o casas, por ejemplo):
Tienen exactamente la misma tributación que los bienes raíces agrícolas, es decir, las rentas de arrendamiento quedan gravadas con el Impuesto de Primera Categoría, más el Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional, según corresponda, y el impuesto se aplica sobre la renta efectiva del arriendo, determinada según contabilidad completa o según el contrato de arrendamiento.
Excepción: Personas naturales (tengan o no su domicilio o residencia en Chile), quienes quedan exentos del Impuesto de Primera Categoría, debiendo declarar y pagar solo el impuesto personal que le corresponda, es decir, Impuesto Global Complementario (si tiene su domicilio o residencia en Chile) o el Impuesto Adicional (si no tiene domicilio o residencia en el país).
Importante: Hay que tener presente que las rentas de arriendo de inmuebles siempre tienen la tributación explicada, sin perjuicio que estén además gravadas con el Impuesto al Valor Agregado (IVA) si tales inmuebles se arriendan amoblados, con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad industrial o comercial.
Las rentas percibidas por el arriendo de un inmueble DFL N°2 destinado a la habitación es un ingreso no renta, es decir, no se encuentra afecta a ningún impuesto. Esta exención beneficia solo a personas naturales y hasta por un máximo de dos inmuebles, correspondiente a los más antiguos según la fecha de adquisición (inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces). En consecuencia, las rentas de arrendamiento percibidas a partir del tercer bien inmueble acogido al DFL N°2, quedarán gravadas de acuerdo a las reglas generales.
En los casos de las rentas de arrendamiento de bienes raíces amoblados, debes considerar que dichas rentas sigan gravadas desde el punto de vista de los impuestos a las rentas que se detallaron en el punto anterior, ya que dicha tributación aplica a todo tipo de arrendamiento de bienes inmuebles, sean amoblados o desocupados. Sin embargo, si dichos inmuebles son arrendados amoblados o con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, quedarán gravados por el Impuesto al Valor Agregado (IVA).
No solo se encuentran gravadas con IVA las rentas obtenidas de arriendo de inmuebles amoblados, sino también cuando se entregan en usufructo, subarriendo o cualquier otra forma de cesión de uso, como un leasing, por ejemplo. Sin embargo, el propietario del inmueble puede rebajar del monto de la renta el 11% proporcional del avalúo fiscal de la propiedad. En todo caso, el Servicio de Impuestos Internos pone a disposición de los contribuyentes un asistente de cálculo “Cálculo de IVA por Arriendo de Inmuebles Amoblados” al cual podrás acceder en el siguiente link: Servicio de Impuestos Internos.
También puedes solicitar al SII que realice el cálculo del IVA a pagar, sea a través de internet (Peticiones administrativas/ Tasación esporádicas) o en la oficina del SII que corresponda a tu domicilio, debiendo, en ambos casos, contar con el contrato de arriendo y el último recibo de contribuciones de bienes raíces correspondiente a la propiedad entregada en arriendo.
¿Qué documentos tributarios debe emitir el arrendador de inmuebles amoblados o con instalaciones o maquinarias?
En relación con la venta de bienes raíces, para definir la tributación del Mayor Valor o ganancia (precio de venta menos el costo) obtenido en esta, en primer lugar, se debe saber si el propietario/a es una persona natural o persona jurídica. Si es una persona jurídica o el bien raíz se encuentra dentro del patrimonio de un empresario individual (persona natural que inició actividades en Primera Categoría y aportó el bien raíz a ese patrimonio), entonces el mayor valor obtenido en la venta se gravará con Impuesto de Primera Categoría y posteriormente con Impuestos Finales en caso de que se realicen retiros o distribuciones de dividendos por parte de los propietarios de la persona jurídica.
Por otra parte, si el propietario/a del bien raíz es una persona natural, se debe evaluar si el comprador es una persona relacionada a este. Se entiende que el comprador es relacionado cuando:
Si el comprador es relacionado por alguna de las condiciones mencionadas anteriormente, el vendedor deberá tributar con Impuestos Finales por el Mayor Valor generado en la venta del bien raíz, es decir, considerarlo dentro de su base imponible del Impuesto Global Complementario (IGC) o Impuesto Adicional (IA), según corresponda, y pagar el impuesto determinado en el Formulario 22.
Por otra parte, si el comprador no es relacionado según las condiciones mencionadas anteriormente, puede suceder lo siguiente:
Si la venta del bien raíz se realiza después de un año desde su adquisición, o más de 4 años en el caso de que su adquisición provenga de una subdivisión de terrenos o derivado de la construcción de edificios por pisos o departamentos, incluyendo las bodegas y los estacionamientos, entonces el propietario/a cuenta con un beneficio de 8.000 Unidades de Fomento (U.F.) que se califican como un Ingreso no Renta, es decir, si el Mayor Valor o Utilidad es menor a 8.000 UF, quedará libre de impuestos.
Este beneficio puede utilizarse por varias ventas de distintos bienes raíces, pero se va acumulando hasta extinguirse. Por ejemplo, si el Mayor Valor de la venta de un bien raíz es de 5.000 UF, quedará un saldo de 3.000 UF para utilizarse en una futura venta. Una vez utilizadas las 8.000 UF, todo Mayor Valor o Utilidad deberá tributar con los impuestos correspondientes, teniendo la opción de reliquidar el Impuesto Global Complementario dividiendo el Mayor Valor en la cantidad de años en los que haya tenido en su poder el bien raíz, con un máximo de 10 años, o de pagar un Impuesto Único y Sustitutivo de un 10% sobre el Mayor Valor.
En el caso de que el bien raíz haya sido adquirido a través de una herencia, el propietario podrá deducir como crédito al momento de la venta, en la proporción que corresponda, el Impuesto a la Herencia pagado anteriormente.
En relación con la determinación del Mayor Valor, se debe tener en consideración la fecha de adquisición del bien raíz, ya que de esta depende la forma de calcular el costo tributario:
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